L Los gastos hipotecarios se refieren a los costes que se generan al suscribir un préstamo con garantía hipotecaria, los cuales pueden ser reclamados judicialmente. Este tipo de préstamos se caracterizan porque el cliente aporta como garantía de pago un inmueble de su propiedad que, en caso de no cumplir con los compromisos de pago, el banco puede ejecutar sus derechos.
La solicitud de una hipoteca, lleva asociado una serie de gastos e impuestos que es importante conocer para poder tener claridad a cuánto ascenderá la operación por la compra de un inmueble y cumplir con el proceso de formalización de la hipoteca.
Gastos de tasación y nota simple
LLa entidad bancaria previo a conceder una hipoteca exige la tasación de la vivienda para realmente conocer su valor y así determinar el dinero que puede otorgarte. Este trámite deberá ser realizada por un profesional, es decir, deberá encargarse a una tasadora homologada por el Banco de España. Estos gastos incluyen una parte fija y otra variable que dependerá del tipo de inmueble además de otros factores a considerar.
De igual manera se debe presentar la nota simple del inmueble a la entidad financiera que otorgara el crédito hipotecario, este documento especifica las características de la vivienda; es decir, quien es el propietario, superficie del inmueble, cargas pendientes, entre otros. Se debe solicitar en el Registro de la propiedad y el tramite tiene un coste aproximado de 10 euros.
Gastos de notaria
Posterior a la aprobación de la solicitud, la contratación del crédito hipotecario se deberá escriturar ante un notario, en donde se pagarán aranceles (honorarios) regulados por la Ley y que tendrán un coste aproximado entre 0,3% y 0,5% sobre el monto de la responsabilidad hipotecaria; la cual se refiere a la cantidad máxima de dinero que la entidad financiera puede reclamar en caso de que el cliente no pague el préstamo.
Este monto se calcula mediante la suma del capital de la hipoteca, los intereses normales y los intereses demora y los gastos asociados al embargo, este importe debe aparecer obligatoriamente en la contratación. El cliente adicionalmente deberá pagar la copia de la escritura cuyo coste aproximado es de 50 euros.
Gastos de registro
Un registrador de propiedad deberá inscribir la hipoteca como una carga de la vivienda, para hacerlo se deben pagar aranceles regulados entre el 0,1% y el 0,3% sobre el monto de la responsabilidad hipotecaria; sin embargo, el monto puede variar pues va a depender de las características de la hipoteca.
Impuestos de Actos Jurídicos Documentados (IAJD)
La hipoteca deberá ser formalizada ante las autoridades competentes y hacerlo produce un impuesto automático que se conoce con el nombre de impuesto sobre actos jurídicos documentados (IAJD); el coste va a depender de la comunidad autónoma donde se adquiera el inmueble, este tributo se encuentra entre el 0,5% y el 2% sobre el monto de la responsabilidad hipotecaria.
Gastos de gestoría
Una vez que el préstamo está escriturado, una gestoría encargada por el banco tendrá la responsabilidad de pagar los impuestos asociados a la escrituración, para posteriormente acudir al Registro de la Propiedad y tramitar la inscripción de la hipoteca; estos honorarios de gestoría suelen estar cerca de unos 400 euros, sin embargo, la tarifa puede cambiar en función de la política de preciso aplicada por cada entidad financiera.
Comisión de apertura
Se refiere a la comisión que cobra la entidad financiera al cliente por la concesión de la hipoteca, lo cual también deben ser contabilizados entre los gastos hipotecarios, esta comisión oscila entre el 0,5% y el 2% del monto del capital prestado.
Gastos adicionales asociados a la compra de un inmueble
Adicionalmente a los gastos asociados a la formalización de la hipoteca, también se les deben añadir los gastos asociados a la operación de compraventa, que son de carácter obligatorio y que hacen variar el importe final. Entre ellos se encuentran los gastos de la inmobiliaria, en el caso de que se haya contratado una para realizar el proceso, el impuesto de transacciones Patrimoniales (ITP) o el IVA según sea el caso y todo lo concerniente a escrituras y registros.
De igual manera tenemos los productos combinados que son una serie de productos como seguros de vida, seguros de hogar, entre otros; que se comercializan por la entidad bancaria de forma que el cliente pueda contratarlos con la finalidad de mejorar el interés del préstamo hipotecario.
La entidad bancaria también prevé gastos de amortización anticipada en caso de que el cliente decida devolver el monto total de la deuda o una parte de ella antes de tiempo y la comisión de subrogación en caso de que el cliente decida llevarse la hipoteca a otra entidad bancaria.
¿Quién debe asumir los gastos hipotecarios?
La Ley hipotecaria de junio de 2019, establece quien debe pagar los gastos hipotecarios, la misma expresa que el cliente tendrá que pagar una parte de ellos y el banco se hará cargo de otros; el reparto de los gastos será de la siguiente manera:
- Gastos que debe pagar el cliente: La comisión de apertura, la tasación, los productos combinados en caso de contratarlos y la comisión de subrogación y de amortización anticipada.
- Gastos que debe pagar el banco: Gastos de registro, notaria, gestoría y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.
Antes de que la Ley entrara en vigencia, el cliente debía pagar la mitad de los gastos de notaria e el impuesto sobre actos jurídicos documentados, sin embargo, el banco obligaba al cliente a pagar casi todos los gastos causados por el préstamo hipotecario; en caso de que se haya adquirido un crédito y todos estos gastos fueron pagados por el cliente, el mismo tendrá derecho a reclamar una devolución de los gastos hipotecarios que la entidad financiera les cobro.
¿Se pueden reclamar los gastos hipotecarios?
Los bancos deberán devolver los costes a sus clientes siempre y cuando figuren dentro de una clausula abusiva en el contrato, lo que permite que puedan reclamar aquellos consumidores que consideren que la manera que la entidad financiera plasmaba los gastos en el contrato, no estaba del todo claro o transparente.
Es posible reclamar los gastos de formalización (notaría, gestoría, registro y tasación) así como la comisión de apertura, cuando el banco no justificara de forma clara en el contrato a que tramites correspondía cada uno de los costes sufragados; el único gasto que no se puede reclamar es el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados en el caso de que haya sido firmado antes de la entrada en vigor de la nueva ley.
Cómo se pueden reclamar los gastos de una hipoteca
Lo primero que se debe hacer es solicitar la devolución al servicio de atención al cliente de la entidad financiera; en caso de no recibir respuesta o que esta sea negativa, se puede acudir al Servicio de Reclamaciones del Banco de España o ir directamente a juicio ordinario con el asesoramiento de un abogado.
El plazo establecido parta hacer la reclamación respectiva de acuerdo con el TJUE es de 5 años contados a partir del momento en que el Juez haya dictado que estos costes se han aplicado de forma abusiva.
Los pasos para realizar la reclamación de gastos hipotecario en el caso de que el contrato hipotecario fue firmado antes del 16 de junio de 2019, son los siguientes:
- Tener las facturas en las cuales aparecen los gastos de hipoteca, es decir se deben reunir todos los documentos de pago que prueben cuanto fue el monto abonado para cada uno de los gastos. Con ello se puede recuperar la mitad de los gastos notariales, todos los honorarios de gestoría, el total de gastos de registro de propiedad y el importe total de los gastos de tasación.
- Reclamar los gastos de hipoteca en el banco: Lo ideal es contactar al banco a través del servicio de atención al cliente para interponer la reclamación ordinaria.
- Elevar la queja al Banco de España: En el supuesto de que el banco no dé respuesta en el lapso de un mes o la misma sea negativa, se deberá contactar al Departamento de reclamaciones, quejas y consultas del Banco de España, el cual deberá emitir en un periodo máximo de 4 meses, un dictamen sobre la situación planteada; esta decisión no es vinculante, pero si aumenta las posibilidades de tener éxito en caso de llegar a juicio.
- Demanda ante el juzgado competente para conocer: El último paso es interponer una demanda ante los juzgados de cláusulas abusivas en la provincia donde se solicitó el préstamo hipotecario.